施政报告2026前瞻｜倡北都居屋首期降至5% 青年买250万楼仅12.5万即上车

北都由“住宅新市镇”转型“产业主导”

香港首份五年规划将于9月16日由特首李家超公布，同日紧接发表本届政府任期最后一份《施政报告》。与过往新市镇发展模式不同，北部都会区这次强调产业先行，并非单纯以兴建住宅为主轴。

北都概念自2021年提出至今，已进入实质建设阶段。政府去年已启动一系列前期工作，包括推出“按实补价”政策；首个“片区开发”项目招标结果近日揭晓，中标财团投入约168亿元发展洪水桥项目。与此同时，北都大学城相关用地亦已同步展开招标，发展步伐明显加快。五年规划咨询文件中，将大学城定位为北都发展的重要引擎，并提出以创新科技驱动北都产业，同时推动医疗创新及生物医药产业发展，强化“产、学、研”一体化，并集中建设河套深港科技创新合作区，打造区内创科合作枢纽。

“职住平衡”为何成为关注焦点？

北都要想真正吸引人才进驻，单靠产业或房屋任何一方均不足够。目前香港经济活动仍高度集中于港岛一带，新市镇往往未能提供足够或匹配的工作机会，令不少居民每日仍要承受跨区通勤之苦。若北都要想突破这个困局，关键在于能否让居民“原区工作、原区居住”，而非单纯将人口迁往新社区，却依然要每日长途往返市区上班。

政界倡人均居住面积提升至10平方米以上

针对“住大些”议题，跨党派议员近月已多次提出建议，将北都公屋及资助房屋的人均居住面积，由现时不少于7平方米，提升至10平方米以上，部分房委会委员甚至建议先试行增至8.4平方米。有政界人士认为，提升人均居住面积符合社会普遍期望，亦有助推动房屋政策迈向更高质量发展的方向。

智库倡青年首期降至5% 属四大配套方案之一

除了居住空间，“上车”首期门槛同样是青年置业的一大障碍。智库“未来科学院”今年较早已发表研究报告，提出一套涵盖四方面的发展建议，包括：

• 首期要求：将指定北都居屋项目中，青年白表买家的首期要求由10%降至5%
• 房屋比例：将公屋与资助出售房屋比例，由现时6：4逐步调整至5：5
• 抽签机制：引入累进式搅珠权重，增加青年户中签机会
• 单位设计：改善单位面积及家庭友善设计

以首期建议为例，若以250万元单位计算，首期要求将由25万元大幅降至12.5万元，理论上可让有稳定收入但欠缺首期的青年，更容易踏出置业第一步。

政府态度审慎 关注供款压力风险

不过，政府对放宽按揭要求态度相对审慎。房屋局今年7月回复立法会质询时指出，居屋定价是根据中低收入非业主要住户家庭的可负担能力计算；若进一步降低白表申请者首期要求，或提供首期免息贷款计划，需要留意有意置业青年可能面临的风险，包括是否会令未具足够负担能力人士贸然入市，增加日后供款压力。

有议员对此回应时表示，理解当局立场，并认为置业本质上并非短线投资，年轻人必须先评估自身负担能力。他们建议政府可进一步丰富置业阶梯，以更具弹性方式满足不同年轻人的置业需要，例如探讨现有机制（如“白居二”等计划）的延伸应用空间。

原区就业与优质社区 被视为关键吸引力

多名议员及业界人士认为，北都未来将是结合产业与房屋发展的新区，若居民能够实现“原区就业”，将是吸引年轻人迁居北都的重要元素。若北都发展能同步提供更优质居住环境，包括更大的人均居住面积、更完善社区配套及更方便交通网络，将有助提升整体生活素质，对鼓励年轻人长远在北都定居具有正面作用。

也有意见指出，工作地点与居住地点未必自动挂钩。即使居民在北都区内上班，若区内欠缺完善的社区配套，例如文化娱乐设施、社群活动空间及休闲用地，居民仍可能倾向选择在其他地区居住，未必愿意实际迁入定居。

北都置业关键建议一览

随着北都建设进入加速阶段，“职住平衡”能否真正落实，除了取决于产业能否成功吸纳人才就业，更需要房屋政策、社区配套及置业门槛三方面同步配合。新一份《施政报告》及五年规划能否为这些建议提供具体回应，将是判断北都发展方向的重要指标。

资料来源：智库“未来科学院”、房屋局、房委会、政府新闻处、北部都会区官网、综合报道