公屋选房大忌！看房遇10大公屋情况宁愿放弃“等二派”附看房实地视察清单

成功上楼是无数香港家庭的愿望，当收到房屋署的配房通知书时，喜悦之情更是溢于言表！然而，就算获派公屋单位，准公屋住户也要留意一些隐藏的选楼大忌。如果大家遇到以下几种情况，更力劝大家“宁愿放弃此次机会，等‘二派’！”

公屋选楼大忌︱1. 近垃圾房/升降机

如果获派的公屋单位正隔壁（尤其是一梯八伙或以上的旧公屋设计）或斜对面就是每一层的“垃圾房”，或与升降机、水泵房仅一墙之隔，就要小心会受到升降机噪音及人流进出的滋扰，以及需忍受“垃圾房”异味︰

公屋单位近垃圾房/升降机问题

• 公屋垃圾槽异味︰尤其在香港湿热的夏季，公屋垃圾房的恶臭异味难以避免地会通过气流或门缝渗入单位，造成严重室内空气污染。而且住在垃圾房附近，蚊虫、蟑螂、老鼠等害虫滋生问题亦更为严重
• 升降机噪音︰升降机运作时产生的低频“嗡嗡”声或水泵启动时的震动噪音，其实属于难以隔绝的结构传导噪音。如果是睡眠质素极差或需要Work From Home的人来说，容易造成极大的精神压力
• 公众走廊频繁滋扰︰进出升降机及倒垃圾的人流会增加公众走廊的嘈杂度

公屋选楼贴士

选楼时应询问单位是否靠近升降机/“垃圾房”，并在非繁忙时间（如深夜或清晨）实地考察，聆听是否有持续的低频声音。

公屋选楼大忌︱2. 低层单位

如果获派的公屋单位位于极低层（即5楼或以下），景观容易面向楼宇内部的狭小天井/内园（俗称“天井景”），或被密密麻麻的排污/去水喉管完全阻挡（俗称“喉管景”），这样不但有采光及漏水问题，也更易被外人窥视，私隐度较低︰

低层公屋单位问题

• 单位采光严重不足︰低层单位长期被楼宇结构遮挡，容易导致室内长期阴暗潮湿，极易导致墙身发霉，影响居住者的呼吸道健康及心理健康。而且因室内采光不足，需要长时间开灯，电费消耗高
• 单位漏水/倒灌风险高︰低层单位是喉管老化或塞渠的“重灾区”，一旦高层单位的喉管堵塞或爆裂，污水倒灌、渗漏及恶臭问题往往最先且最严重地发生在低层单位，维修工程复杂且费用高昂
• 私隐度低/噪音大︰低层单位容易被外人窥视，且受地面或街外噪音影响较大

公屋选楼贴士

尽量避开正对楼宇L型或U型凹陷处、接近渠位的最低层单位。

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公屋选楼大忌︱3. 西斜/东斜单位

如果获派的公屋单位面向正西（即“西斜”）或正东（即“东斜”），可能导致单位长时间遭受猛烈阳光暴晒，从而有机会令单位室内温度飙升，加速建材和装修物料老化及增加墙身渗水危机︰

公屋单位西斜/东斜问题

• 公屋冷气费︰公屋西斜单位下午暴晒后，容易导致室内温度飙升至极高。即使在晚上，墙身储存的热力仍会缓慢释放，为降低热力，住户或需要长开冷气机，电费因而飙升
• 装修物料高温老化︰阳光中的紫外线会加速窗框、胶喉、油漆等建材物料老化、脆化及褪色，大大缩短其寿命，并增加长远的维修成本
• 墙身渗水隐患︰墙身长时间暴晒后会迅速升温，但遇冷又会快速收缩。经常在这种热胀冷缩的情况下，容易使墙身形成微小裂缝，增加日后外墙渗水的风险

公屋选楼贴士

实地视察时感受墙身温度，并留意单位墙身是否有明显的褪色或龟裂痕迹。

公屋选楼大忌︱4. 楼龄太旧

公屋楼龄一旦超过40年或以上（例如部分旧长型、Y型公屋），便有机会面临楼宇结构老化问题。除了需面临频繁的大型维修工程外，旧公屋的隔音也较差，对住户造成不便︰

公屋楼龄旧问题

• 旧公屋维修︰旧楼外墙、水喉、电力系统等容易出现问题，屋邨管理处因而需要频密进行大型维修工程，对住户造成长时间的噪音和不便
• 公屋隔音差︰旧公屋设计上通常隔音较差，单位间隔不灵活，而且通常不设升降机直达地面，可能需要转乘或走楼梯到达地面
• 公屋重建︰高龄公屋就算可重建，但重建期较长，搬迁安排也可能带来不确定因素

公屋选楼贴士

如果可以，透过房屋署/屋邨管理处了解该楼宇最近5年进行过的大型维修工程记录。如果刚完成大型维修，短期内楼宇结构风险会降低。此外，实地视察时亦可检查单位内的原装水喉和电线是否已更换，以及窗框是否有漏水或老化松脱的痕迹。

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公屋选楼大忌︱5. 生活配套不足

如果公屋位置偏远，且缺乏完善的交通网络（如远离地铁站），或屋邨附近缺乏基本生活配套（如超级市场、街市、诊所、体育设施等），住户日常生活上都需要长途跋涉，严重影响生活品质︰

公屋生活配套不足问题

• 高昂交通费︰如果居住地方与上班地点距离遥远，每天上班时间过长，或需依赖昂贵的邨巴/小巴接驳，增加生活开支之余，长远来说也是一种精神折磨
• 长者/小孩日常生活不便︰如果是有长者或有小孩的家庭来说，平时采购日常用品或看医生时也需长途跋涉，大大影响生活品质

公屋选楼贴士

对此建议提前从屋邨前往家庭主要成员的工作地点或子女学校，实测上班上学时间和交通成本。另外实地视察时，亦宜检查屋邨5分钟步行距离内，是否有街市/超市、便利店和诊所等基本生活配套。

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公屋选楼大忌︱6. 邨内品流复杂

如果获派的公屋屋邨整体社区环境较差，可能是曾经发生些较高罪案率或不当行为的记录，对独居长者或妇女及子女成长也有较大担忧︰

公屋品流复杂问题

• 公屋治安/社区安全︰尤其对独居长者或妇女来说，夜间出入或进出走廊时更要多加小心。而子女在品流复杂邨内成长，也有机会耳濡目染
• 公屋环境卫生︰品流复杂的屋邨，公共地方可能出现乱抛垃圾、涂鸦等问题，影响居住环境观感

公屋选楼贴士

想避免入住品流复杂的屋邨，其实可以在深夜或周末下午等不同时段，实地视察屋邨环境，如公园、走廊等公共地方的人流和状况。另外，亦可留意屋邨入口及大堂是否设有保安员当值，以及升降机内是否有CCTV，这些细节也可以反映屋邨管理的严谨程度。

公屋选楼大忌︱7. 单位细小

如果获派的公屋单位属于新落成公屋中极细小的“纳米单位”，或旧公屋中实用面积过小的单位，可能难以满足家庭成员的居住需求，影响生活舒适度之余，家庭成员之间也会因空间过小而增加摩擦︰

公屋单位细小问题

• 家庭不和睦︰由于居住空间不足，生活拥挤，从而导致家庭成员间的摩擦增多
• 家居布置摆放困难︰由于公屋空间不足，缺乏储物空间或基本家具摆设已占用大部分地方，严重影响生活舒适度
• 公屋纳米单位装修成本︰如果想善用空间，或需花费更多装修成本进行“向上发展”或定制隐藏式家具，从而增加装修成本

公屋选楼贴士

由于新公屋的设计趋向“纳米化”，四人家庭的新公屋单位可能比旧屋邨的二人单位还要小，因此如果想追求实用空间面积的话，建议优先考虑楼龄较旧但实用率较高的单位。

另外大家在选楼前，亦可根据家庭人数和生活习惯，精准量度现有或计划购买的主要家具尺寸（如床、衣柜），或考虑使用多功能家具（如组合床、伸缩餐桌）及垂直收纳，并利用地毯、屏风或书架等划分客厅、饭厅及睡眠区的功能。

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公屋选楼大忌︱8. 跳楼重灾区/曾出意外

如果获派的公屋单位属于曾经发生严重意外，如跳楼重灾区或凶杀案，可能属不吉利公屋。如果家庭成员重视传统风水，单位面向“对冲”的屋苑结构，即“刀锋”或“天桥直冲”，也是风水大忌︰

公屋意外单位问题

• 心理压力︰虽然实质影响不大，但对重视传统风水或心理敏感的家庭来说，便有可能造成持续的心理阴影和压力
• 转让困难︰这些曾发生意外的不吉利公屋单位，即使日后申请“绿表”转售，在二手市场上的价值和受欢迎程度也会大打折扣

公屋选楼贴士

在选楼时，可间接询问房屋署职员该单位是否属于“特快公屋编配计划”名单内的单位（特快单位通常是曾发生过事故的单位）。

而如果家庭成员较重视传统风水的话，建议避免选择单位大门正对电梯、楼梯或走廊尽头（俗称“路冲”）的单位，因为这些单位在传统风水上，被视为较容易聚集煞气或不稳定的格局。

公屋选楼大忌︱9. 设施简陋

尤其是部分旧公屋或较小型的屋邨，周围可能缺少基本的休憩或康乐设施，如公园、球场、社区会堂等︰

公屋设施简陋问题

• 儿童活动空间少︰如果有子女/儿童的家庭，小孩可能缺乏足够的户外活动和社交空间，家长或要带子女“跨区玩乐”

公屋选楼贴士

对此建议事先查阅屋邨规划图，确认至少有儿童游乐场、长者健身设施和足够的休憩空间。但即使屋邨邨内设施简陋，如果邻近的屋苑或公园有完善设施也仍可接受，但此时应留意步行距离能否补足所需。

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公屋选楼大忌︱10. 单位号码不吉利

如果公屋单位尾数是香港人普遍忌讳的数字，如“4”与“死”谐音，可能要多加注意。但这只是一个完全主观的顾虑，对实际居住品质并没有影响︰

公屋不吉利单位号码问题

• 心理不适︰虽然这只是介乎家庭成员的主观感受，对实际居住品质没有影响，但对部分家庭来说，不吉利的号码可能会造成长期的心理不适

注︰以上资料只供参考。

公屋看楼实地视察清单

公屋派楼通知书给予的看楼时间通常只有30分钟，因此申请人看楼时须极度集中，以决定是否接受派，还是等待下次机会。以下为大家整合一份“公屋看楼实地视察清单”，从4个方面教大家快速且高效地评估单位是否宜居。

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公屋看楼注意︱1. 公屋环境

• 观察单位门口距离垃圾房/垃圾槽出入口有多远，量度2步以上距离
• 检查单位大门外的公共走廊光线是否充足、地面是否干燥
• 检查窗外视野，有无被邻栋大楼、消防喉管、电线槽或隔音屏障等大型设施挡住

公屋看楼注意︱2. 窗户/通风系统

• 确认窗框材质是新式铝合金推拉窗，还是旧式金属框（或铁窗）铰链推窗
• 尝试打开和关闭所有窗户，检查开合是否顺畅、有无卡顿
• 检查窗框有无明显变形或生锈，玻璃有无裂痕
• 检查厕所和厨房的排气口有无被外墙结构或障碍物阻挡

公屋看楼注意︱3. 墙身/地面/喉管系统

• 用硬币或手指轻敲客厅和睡房的墙身及地砖，检查是否有大面积的空心声（空鼓）
• 仔细检查天花板与墙身交界处，以及所有角落，有无明显的黄色水渍或大面积油漆剥落
• 检查地脚线和墙角（尤其厕所附近）有无黑色或绿色的发霉黑点
• 在厕所和厨房同时将所有水龙头开到最大，并按下冲厕钮，观察去水速度是否顺畅，有无怪异的“咕噜”声
• 检查所有窗台底部和地脚线，看是否有白色粉末状物质积聚
• 检查露台和厕所地台的排水口位置，是否处于最低点，排水坡度是否正确

公屋看楼注意︱4. 电力及其他设施

• 检查单位内的总掣是否能正常开关，测试几个代表性的电掣插头和灯掣是否能正常运作
• 检查大门开关是否顺畅，门锁是否能正常运作；检查门框与墙身之间有无明显裂缝
• 检查单位内原有的洗手盆、座厕、锌盆有无明显裂痕或损毁

注︰以上资料只供参考，如有疑问请咨询专业人士。

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