靠薪水难发迹？日本富豪揭上班族2大独有本钱 善用稳定月薪借力买楼建被动收入

日企社长：上班族有两个条件可善用

日本媒体《President Online》报道，RAVIPA社长新井亨在著作《前1%富裕阶层传授给孩子的世界第一理财课》中，谈及年轻人看待金钱及投资的方式。他认为，拥有固定薪金的上班族不应只把自己视为“靠工资生活”，因为稳定现金流可让人更有系统地安排储蓄、日常开支及长线投资。他所指的两项优势包括：

• 稳定收入：定期收入有助规划储蓄、投资及还款安排，较容易了解自己可承受的风险水平

• 信贷记录与借贷能力：有持续收入及符合银行要求的人士，申请按揭或其他信贷产品时或更有条件，但审批结果、利率及贷款额仍会视乎个人财务状况、物业估值及金融机构审批而定

新井亨认为，创业有其机会，但也可能涉及收入不稳、营运成本及资金压力；保留正职并逐步建立其他收入渠道，对部分人而言或是另一种选择。

“借力”不等于盲目借钱

新井亨把财富积累其中一个概念形容为“借力”：除了投入自己的时间及储蓄，也要理解资金、制度及其他人的专业如何协助自己扩大成果。他以按揭置业为例，指投资者未必要一次过付清楼价，而是可以通过首期及融资买入资产。

不过，借贷本身并不等于财富。按揭投资涉及利率变动、楼价下跌、空置期、租客欠租、管理费、维修费、税项及交易成本等因素；若租金收入不足以支付供款与各项持有成本，投资者仍要以自己的收入补贴开支。他提出的两项置业观点如下：

1. 先看现金流能否承受

新井亨认为，考虑收租物业时，不能只看将来楼价是否上升，更应先计算每月收支。理想情况下，租金收入应足以应付按揭供款、管理费、差饷、维修及其他持有成本；如扣除成本后仍有余额，才属正现金流。

但实际投资回报会随利率、租金、空置时间、物业状况及市场环境变化，并没有任何物业能保证长期正现金流。置业前应预留紧急资金，并以较高利率、租金下调或一段时间未能出租等情境，评估自己是否仍有能力负担。

2. 将投资视为长期决定

新井亨亦指出，资产积累未必来自短期买卖，而可能需要较长时间。他认为，与其把置业视为快速致富工具，更应理解持有资产期间需要面对供款、维修、租务管理及市场波动等现实问题。

长期持有未必必然升值，租金也不一定持续上升；不过，对能承受风险、财务状况稳健并有长期规划的人而言，时间可让还款、储蓄及投资计划逐步推进。关键在于投资前做好计算，而非假设市场只会向上。

上班族建立财务基础 未必一定要买楼

对未准备好置业的人而言，稳定收入同样可以先用于建立基本财务防线，例如：

• 整理每月收入、固定支出及债务还款

• 预留紧急备用金，以应对失业、疾病或突发开支

• 先处理利息较高的债务

• 按自己的风险承受能力了解储蓄、保险及投资工具

• 涉及按揭、股票、基金或其他投资前，先理解产品风险、费用及最坏情况

新井亨的核心观点是，上班族的固定收入未必代表财富受限；只要有长期规划，并理解风险与现金流的重要性，便可逐步探索适合自己的资产积累方法。不过，每个人的收入、家庭负担、负债、风险承受能力及置业条件不同，任何投资或借贷决定均应按个人情况审慎考虑。

<<本文仅整理作者观点，只供一般资讯参考，并非投资、按揭、税务或财务建议。投资涉及风险，物业价格及租金可升可跌，借贷亦会带来还款责任；读者作出任何投资或置业决定前，应自行评估财务状况，并于有需要时咨询持牌专业人士。>>

资料及图片来源：《President Online》、新井亨《前1%富裕阶层传授给孩子的世界第一理财课》、Canva示意图片